Не так давно мы узнали об инициативе представителей государственной власти отменить долевое строительство с 2020 года, согласно законуN 214-ФЗ. 25 июля 2015 года вступил в действие Федеральный закон 236-ФЗ, в котором говорится о новых требованиях к страхованию гражданской ответственности застройщика. Будет запрещена продажа квартир в строящихся домах, а рынок могут покинуть небольшие страховые компании.

Правительство России считает, что покупка готового жилья – залог решения проблемы «обманутых дольщиков» и, что закон не повлечет за собой повышение цен на квартиры. Действительно ли это так? Какие последствия могут быть у нового закона?

Суть предлагаемых изменений

Начиная с 2020 года предполагается полный отказ от долевого строительства, застройщик сможет продать квартиру только после того, как дом войдет в эксплуатацию. Переходным периодом для нового закона станут 2016-2020 годы, когда квартиры в строящемся доме можно будет продавать, только используя специальный банковский счет, который будет открываться на основании договора заключенного тремя сторонами: застройщиком, дольщиком и банком.

Цель будущих изменений

Долевое строительство – это самый выгодный и самый рискованный способ приобрести жилье для дольщика. Долевое строительство выгодно обеим сторонам, ведь квартира на этапе вырытого котлована стоит 20—30% дешевле, чем готовая квартира. Застройщик использует для строительства деньги дольщиков и экономит на процентах, если пользуется банковским кредитом.

Однако, застройщик может обанкротиться и дом не будет введен в эксплуатацию, дольщик, в этом случае, остается и без денег, и без будущей квартиры. Уже сейчас в Подмосковье насчитывается 7 тысяч обманутых дольщиков, а по всей России эта цифра составляет более 70 тысяч человек.

Нет сомнений, что продажа только готовых квартир полностью исключит риск потери денег покупателей квартиры. Но стоит ли отказываться от работающей схемы ради этого. Данные Росреестра показывают, что в 2014 году за 9 месяцев было зарегистрировано 560 тысяч ДДУ, а вянваре-сентябре 2013 их было 392 тысячи. Отказ от долевого строительство может привести к тому, что жилье станет недоступным для некоторых категорий граждан.

Может быть, было бы рационально сохранить долевое строительство, но при этом усилить контроль за денежными средствам дольщиков и ходом строительства. Закон не избавит государство от недобросовестных застройщиков, которые будут получать средства, например, по «вексельным схемам». Негативными последствиями вступления в силу закона могут стать: удорожание строек, а также вытеснение с рынка недвижимости средних и малых застройщиков. Выгоды получат только банки, которые получат дополнительную ликвидность после вступления нового закона. Правительство заверяет, что цены на недвижимость сохранятся, но пока эти заверения нечем подкрепить.

1.    Если строительство будет полностью заемным (свои средства редко вкладываются застройщиком), то это автоматически поднимает цену на квартиру. Арифметика простая, чем больше вложено средств, занятых у банка, учитывая время строительства, тем будет выше стоимость жилья в построенном доме. Иначе строительство нерентабельное.

2.    Отмена долевого строительства вытеснит с рынка застройщиков среднего звена, которые работают по ДДУ. Не всех, но большое их количество. Конкуренция снизится, а значит поднимется цена.

3.    Кредитное финансирование усложнит процесс, потому что застройщика придется перезакладываться на издержки, которые связаны с получением кредитных средств и ведением отчетности. Это также отразится на стоимости жилья.

Получается, что согласно предварительным расчетам, квадратный метр подорожает на 15—20% от текущих показателей. Граждане должны понимать, что исчезнет понятие «льготы на старте», льгот не будет и в процессе строительства. Цена квартиры будет соответствовать цене на готовый продукт и будет изменяться в большую сторону, учитывая инфляцию.

Сегодня уже есть застройщики, которые строят на заемные средства, но пока таких застройщиков очень мало. Ими являются, как правило, крупные компании, у которых есть банки-акционеры.

Дополнительное испытание для застройщика – ужесточение требований к страховым организациям. Федеральный закон 236-ФЗ, который вносит изменения в закон Федеральный закон № 214, установил новые требования к страхованию гражданской ответственности застройщика.

Изменения

Количество собственных средств должно будет составлять 1 миллиард рублей вместо 400 миллионов. Отсутствуют предписания ЦБ РФ о несоблюдении требований к тому, чтобы обеспечитьфинансовую устойчивость и платежеспособность. Прежде было достаточно соблюдать требования финансовой устойчивости, которые были предусмотрены законодательством о страховании, отчеты о финансовой устойчивости нужно было предоставлять за последние 6 месяцев.

Новый закон защищает граждан от недобросовестных страховщиков, которые производят страхование без оценивания рисков, а также оказываются не в состоянии выплатить страховые возмещения, согласно заключенным договорам. На сайте ЦБ РФ будет размещена информация касательно страховых компаний, которые отвечают требованиям закона №214-ФЗ. Застройщик сможет выбрать себе подходящую страховую компанию сам.

Жесткие требования заставят покинуть страховой бизнес экономически слабые компании. Если застройщиком уже был заключен договор со страховой компанией, которая не отвечает требованиям нового закона, то с 1 октября в течение 15 дней застройщик обязан будет заключить договор с другой страховой компанией. Сократится количество компаний, которые будут предоставлять услуги страхования ответственности застройщика.

Текущая оценка показывает, что это приведет к повышению стоимости страхования более чем на 15%. Правительство считает, что изменения положительно скажутся на приобретении квартир.  Но, к росту стоимости квартир прибавится и выросшая стоимость страхования.

Аналитики считают, что изменения в Законодательстве возможно приведут к удорожанию квартир более чем на 20% от текущей стоимости.