За последние полтора года рынок новостроек пережил достаточно много лихорадочных всплесков. Причем природа многих из них объясняется экономическими и политическими шоками, а не временами года, как это было раньше. Начиная с января-февраля 2014, когда отзывались лицензии у банков, люди стали активнее инвестировать в «бетон», скупая недвижимость. После, когда произошел обвал рубля, после небольшого перерыва, вновь произошла «вспышка» активности. Как вспоминает один из работников крупнейшей девелоперской компании, а 1день было продано 300 квартир, что отмечено, как абсолютный рекорд.

С января наблюдается фаза «охлаждения» рынка. Спрос резко упал, что, прежде всего, связано с процентами ипотеки, выросшими вместе с ключевой ставкой ЦБ до 17%. Но, хоть процент выдачи ипотеки снизился на порядок, критической ситуации не наблюдается: пусть в 2015 году это на 15% ниже, чем в прошлом, но это на 10% выше, чем в 2013.

Рублевые цены пока не падают, но вот акции, проводимые девелоперскими компаниями типа «дарим миллион рублей», «подарок к празднику», скидки и т.д. – очень смахивают на маскировку снижения средней цены и служат для «подхлестывания» спроса в период «застоя».

Поддержкой рынка должна служить ипотека, подкрепленная государственной программой по субсидированию ипотечной ставки. Воспользоваться ею можно только при покупке стоящего жилья, и ставка для заемщика будет установлена в пределах 12% годовых. На программу субсидирования государство готово потратить 20 млрд рублей, а это - 400 млрд рублей выданных кредитов. При этом максимальной суммой является 8 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, и 3 миллионов для остальных регионов.

Сопротивление жилья в условиях кризиса

Сегодня девелоперы констатируют, что попали в двойственную ситуацию. С одной стороны, они могут похвастаться накоплениями благодаря активизации рынка в декабре и тем самым повлиять на кредитную ставку. С другой, себестоимость строительства сама по себе выросла, поэтому экономические факторы играют против. К примеру, инженерные системы, составляя как минимум 15% сметы, поднялись в цене едва ли не вдвое. Металлопрокат хвастается увеличенной на 20-30% ценой, а российские материалы – на 15-20%.

За последний год долларовые цены на жилье в Москве упали почти на 40%

При этом девелоперам приходится признать, что вскоре спрос на жилье будет только сокращаться. Этому способствует резкий экономический спад, уменьшение доходов населения, а также тот самый ажиотажный период прежде. Компании говорят об «отрезанности» от финансирования и невозможность планирования стройки далее, чем на 2-3 месяца.

Но даже несмотря на такой непростой период, все же ситуация имеет достаточно оптимистический вид: если склады и офисы скупаются на 20-30% дешевле в денежном эквиваленте, то жилая недвижимость является наиболее активным рынком, учитывая условия кризиса.

Низкая цена и комфорт: противостояние

Некоторые участники рынка закладывают в планы сбавление оборотов на 30-40%, что непременно обернется жесткой конкуренцией. Сегодня же видим две основные стратегии этой реальности. Первая – наподобие компании «Мортон», которая минимизирует издержки за счет объемного строительства, что позитивно отражается на цене. Девелопер не только не желает сокращать объем строительства, но и планирует его увеличить - до 1,1 млн кв. метров.

Последнее, что удалось предложить потребителю «Мортона» - это необычные квартиры в жилом комплексе «Жемчужина Зеленограда». Они отличаются небольшой квадратурой, равной 19 и больше похожи на гостиничные номера. Тем не менее, цен на такое жилье доступны, да и сами «квадраты» выглядят довольно уютно и практично, хоть для многих будет и непривычным, а то и неудобным. Таким образом, цена жилья снижена до 1,6 миллиона рублей и тем самым повышен спрос на него.

Другая стратегия в условиях кризиса может быть продемонстрирована компанией «Сити-XXI век». Этот застройщик создает жилые комплексы по принципу «Миниполиса», создавая определенную социальную среду и неся за нее ответственность. Акцентируется внимание на архитектурных особенностях, а также качестве предоставляемых услуг: центров развития для детей, организации совместного досуга и праздников. По сути, компания сдает жилье в аренду и ориентируется на интересы жителей, постоянно контролируя качество. Такой опыт социального инжиниринга, представленный «Сити-XXI век», является новаторским.

Амнистия для апартаментов

На протяжении 4-х лет власти почему-то не хотели замечать сегмент апартаментов – вплоть до недавнего времени. Как новый формат, такое жилье появилось в Москве как реакция на кризис и попытку девелоперов схитрить. Изначально апартаменты считались нежилым помещением, но реализовывались в виде комплексов квазиквартир и небольших административных домов. В общем, по документации, апартаменты приравниваются к нежилым помещениям, и их дисконт касательно цены на обычные квартиры колеблется в пределах 10-20%.

Власти Москвы до тех пор не обращали внимание на проблему квазижилья, пока ситуация полностью не вышла из-под контроля: по статистике, каждая третья постройка отвечает этому статусу, т.е. комплекс с отсутствием школы и детского сада. Скорость роста сегмента – 30% в год.

За последние полгода резко выросла себестоимость строительства. Импортные инженерные системы подорожали вдвое, а российские материалы — на 15–20%

В ноябре минувшего года власти попробовали взять ситуацию под контроль: теперь строительство апартаментов как отдельного комплекса запрещалось. Однако обойти такие правила проще простого: путем отдачи первого этажа под гостиницу или офисные помещения. С другой стороны, министр строительства ЖКХ Михаил Мень предложил амнистию апартаментов, согласно которой все новостройки легализоввываются как жилье, и это вопрос закрывается, так как строительство «квазижилья» далее будет невозможным.

Сама процедура пока держится в секрете – как с документальной, так и с финансовой точки зрения.

Сегодня в Москве, как утверждает компания S.A. Ricci, продается более 600 тыс. метров апартаментов. В нынешнем году готовы выйти на рынок еще 1,2 млн кв. м. как минимум 6 новостроек будут подвержены амнистии. Как утверждает Сергей Егоров, глава департамента жилой недвижимости S.A. Ricci, амнистия выгодна для всех, поскольку и инвесторы, и девелоперы получат прирост по стоимости, составляющий 0,5–2% в год. Благодаря амнистии, введенной государством, люди будут застрахованы от подорожания жилья по окончанию стройки, как это было бы при другом раскладе.

Но много вопросов все же остается: каково решение постигнет уже законченные апартаменты? Каков принцип отбора объектов, которых касается амнистия? И масса других, вплоть до того, что будет с помещениями, признанными непригодными к жилью. Сейчас амнистия – это работа ручного режима, а не системы.

Стоит ли ждать падения цен на новостройки?

За последние полгода московское жилье в долларовом эквиваленте упало в цене практически на 40%. Средняя стоимость квадрата составляет 3000 долларов, что довольно недорого, если сравнивать с другими мировыми мегаполисами. Что касается перспектив, то тенденции падения цен пророчат продолжение. Этому способствует и общий кризис, и множество факторов, играющих явно не на руку рынку недвижимости. Сейчас рынок «держится» благодаря нескольким факторам.

Как пример вспоминается ситуация 2008–2009 годов. Один из девелоперов — компания «Ведис групп» опустила рублевые цены на жилье в районе Ботанического сада практически до порядка 70 тыс. рублей за метр. Рынок «пошел на дно», но только для того, чтобы оттолкнуться: после такого падения цены активно начали расти. Сегодня же пророчат не «обвал», а скорее, «ступеньки» - т.е. опускание цены постепенно, как по ступенькам, до точки разворота. Но сколько ступенек нужно пройти, чтобы ее достигнуть?

Дело в том, что кризис 2008 года существенно отличается от современного. Тогда колебание цен имело подспорье в виде высоких цен на сырье. Сегодня же, ввиду экономических и ряда других санкций, стратегическое сырье дешевеет, что без участия «чуда» ведет лишь к затяжке кризисного периода. Кроме того, снизить цены не дадут банки, контролирующие кредитные процессы. Руководители аккредитованных застроек просто не дадут резко опустить цены. Об этом говорит Николай Румянцев, замещающий управляющего директора ЗАО «Интеко» в блоке операционной деятельности.

Еще одно – это включение в борьбу за цены московских властей. Во второй декаде февраля они подписали сотрудничество с 20-ю самыми крупными застройщиками в города, которые в общей сложности владеют 80-ю% всей возводимой недвижимостью в городе. Главная идея подписанной Хартии – избежать демпинга и ситуации, когда цены упадут ниже себестоимости, и девелоперы, не получив прибыли от законченных объектов, не смогут продолжить возведение новых.

Также стоит принимать во внимание тот факт, что падение цен будет маскироваться девелоперами до последнего. Один из представителей крупного застройщика объясняет это таким образом: если заявить о снижении цен в открытую, то могут последовать разрывы договоров с владельцами раннее приобретенного жилья. Это повлечет цепную реакцию, которая явно никому не выгодна. На сегодня у девелоперов деньги есть, и демпинга не ожидается в течении ближайших полугода. Снижать цены резко и открыто могут только мелкие застройщики, но вот приобретение у них квартир рискованно для самого населения.

Ну и последнее: на фоне плохих отношений с Америкой и Европой у населения растет недоверие ко всем валютам. И недвижимость в этом ракурсе выступает не объектом инвестирования, а непосредственной «валютой», убежищем для сбережений, поскольку является постоянным активом при любой экономической ситуации. Пускай аренда в долларовом эквиваленте приносит всего 2-3% годовых – антикризисность такой прибыли уже доказана.