В последние два года в Москве было заявлено строительство трех торговых центров ранее не испробованного Россией формата. Outlet Village Belaya Dacha в г. Котельники (арендопригодная площадь — 38 000 кв. м), Fashion House Moscow на Ленинградском шоссе (28 700 кв. м) и Vnukovo Outlet Village на Киевском шоссе (26 200 кв. м).
Подавляющее большинство игроков рынка коммерческой недвижимости сулит аутлетам долгую, счастливую и богатую жизнь. Однако в общем хоре довольно ярко звучат партии тех, кто вообще не верит в развитие данного формата или по крайней мере видит серьезные проблемы, которые могут возникнуть на его пути.
В погоне за скидкой
Как подчеркивает директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрий Тараненко, первоначально продажа одежды, обуви, аксессуаров и т. д. непосредственно от производителя преследовала две основные цели: позволяла, во-первых, исключить промежуточное складирование, а во-вторых, продавать второсортные (например, выбракованные контролем качества) изделия и избавляться от переизбытка вещей. Такие магазины стали располагаться на единой территории, образуя своеобразный торговый кластер. Поскольку отдельно стоящий магазин не в состоянии генерировать достаточный поток посетителей, а то и вовсе существовать самостоятельно.
Кластер из 10 магазинов привлекает покупателей больше не в 10, а в 15-20 раз. Соответственно, растут обороты и прибыль и арендатора, и собственника. Широкий ассортимент и цены аутлет-центра побуждают покупателей ехать и за 100-200 км. До самого большого в Европе аутлета Seravalle Scrivia 90 км от Милана. Реже аутлет-центры расположены в туристических районах.
Состоят они в основном из магазинов производителей, продающих товары своих марок со скидками. Как правило, в таких торговых центрах нет якорного арендатора. Чаще всего это центр под открытым небом линейной планировки, своего рода торговая деревня, как тот же Seravalle Scrivia или Castel Romano Designer Outlet под Римом, хотя иногда может быть крытым и иметь сложную планировку, как, например, австрийский Designer Outlet Salzburg. Сдаваемая площадь может варьироваться от 5000 до 40 000 кв. м на участке в 4-6 га. Радиус первичной зоны охвата может составлять 40-120 км — так определяет аутлеты Словарь профессиональных терминов недвижимости, выпущенный Международным советом торговых центров.
«В аутлет-центрах отсутствуют якорные арендаторы и развлекательная составляющая. Зато зоны общественного питания и большая удобная парковка обязательны», — обращает внимание ведущий консультант компании «Магазин магазинов в ассоциации с CBRE», куратор проекта аутлет-центра Fashion House Moscow Нармина Горина. «Часто в аутлет-центрах создаются детские развлекательные зоны, которые призваны не формировать покупательский поток, а “обслуживать” его, делать посещение центра удобным», — продолжает она.
О другой особенности формата рассказывает на сайте http://i-business.ru глава компании Finn Flare в России Ксения Рясова: аутлеты — это места, «где продаются достаточно свежие коллекции известных брендов со значительными скидками. Этим они отличаются от дисконтов и стоков, куда поступают совсем старые коллекции». Третью, не врожденную, но со временем приобретенную отличительную черту выделяет ведущий специалист по работе с брендами NAI Becar Илья Красильников: «Некоторые бренды, например Tom Tailor, делают коллекции специально под аутлеты».
Российские перспективы
Потребители должны быть в восторге: известные бренды (хоть и представленные коллекциями не «с пылу с жару») и по вменяемым деньгам — что еще нужно заядлому шопоголику из числа тех, кто не может позволить себе приобрести новинки сезона по российским ценам? Из этой логики исходят эксперты, дающие позитивный прогноз развития аутлет-формата как в Москве, так и в целом в России. Увы, прогнозам недостает конкретики.
«Мировой опыт показывает, что аутлет-центры — один из необходимых этапов развития рынка торговой недвижимости, — уверена Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer. — И один из немногих мировых форматов, которого в России пока нет». Поэтому она считает перспективы хорошими прежде всего в столицах и крупных городах: «В настоящий момент рынок торговой недвижимости готов к появлению аутлет-центров». Надо только, чтобы на общее благо потрудились и арендодатели, и арендаторы, добавляет Сергей Гипш, партнер Knight Frank Russia and CIS.
От арендодателей эксперт ждет демократичных арендных ставок, создания общей концепции и условий для максимально комфортной транспортной доступности. Арендаторы должны обеспечить низкий уровень цен при наличии качественного и широкого ассортимента товаров и обслуживать посетителей на высоком уровне. «Такие объекты при грамотной концепции и эффективном менеджменте, безусловно, займут свою нишу на рынке», — вторит коллегам Ольга Павлик, руководитель отдела исследований Praedium Oncor International. В общем, поживем — увидим.
Вялость экспертных формулировок во многом объясняется тем, что пока никто не может посмотреть на реальный результат работы хотя бы одного полноценного российского аутлета. Плюс путаница в цифрах. Например, по данным, приведенным NAI Becar, ориентировочный объем инвестиций в Outlet Village Belaya Dacha составляет около $150 млн, в Vnukovo Outlet Village — около $60 млн, срок окупаемости проектов — до семи лет. По данным Knight Frank, инвестиции составляют в «Белую Дачу» $160 млн при окупаемости 5-7 лет, во «Внуково» — 92 млн евро со сроком окупаемости 5-8 лет, в Fashion House Moscow — $50-60 млн со сроком окупаемости 5-7 лет. Совладелец проекта Vnukovo Outlet Village Дмитрий Кульков говорит о $60 млн инвестиций в первую очередь проекта и ожидает, что вложения окупятся за 5-6 лет. В компании «Магазин магазинов в ассоциации с CBRE», которая является эксклюзивным брокером Fashion House Moscow, говорят о 120 млн евро инвестиций и окупаемости 6-8 лет.
Тем не менее общий тон высказываний большинства экспертов положительный: скорее всего все три аутлета найдут своего потребителя, особенно если учесть, что расположены они в удачных с точки зрения транспортной доступности местах на прикормленных направлениях.
По расчетам специалистов GVA Sawyer, рынок Московского региона способен поглотить 3, а то и 4-5 аутлет-центров уже сейчас. А после формирования данного рынка при благоприятном развитии ситуации потенциал Московского региона, считают в GVA Sawyer, составляет 7-8 аутлет-центров.
Сомнения в успешности данного формата, а то и полное его неприятие некоторые игроки рынка формулируют куда конкретнее. В мире уже наработана аутлет-схема: 50% должны составлять магазины высокого уровня (D&G, Prada, Chanel, Valentino, Baldinini и т. п.), процентов 30 — марки уровня «выше среднего» (Hugo Boss, Calvin Klein и т. п.), остальное — марки среднего и ниже среднего уровня. Торговать в аутлете должны не ритейлеры, а производители, как минимум — донорские компании. В этом и сложность, отмечает Юрий Тараненко. «Если говорить о люксовых марках, которые должны составлять большую долю магазинов в хорошем аутлете, то даже их франшизой в России владеет узкий круг компаний (Bosco di Ciliegi, “ДжамильКо”, “Меркури”, “Подиум”, “Артс групп”, “Крокус инт.” и др.). Каждая из них уже имеет свои стоковые магазины», — объясняет он.
«В России, конечно, полностью западный формат воплотить не удастся хотя бы в силу того, что на территории нашей страны нет производства одежды и обуви, все товары импортируются. Необходимо будет решать проблему с таможенными платежами и логистикой, которые удорожают продукцию, — рассуждает директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. — К примеру, в Италии и Франции, где аутлет-центры широко распространены, фабрики по производству находятся на территории страны или в одной торговой зоне». «В России дорогая земля и высокие арендные ставки. Заявленные проекты находятся в ближайшем Подмосковье, сомневаюсь, что это будет реальный аутлет, — продолжает Могила. — Вряд ли кто-то из владельцев бутиков в Москве согласится отдать товар со скидкой 50-70%, потому что покупатели готовы брать эти же товары с накруткой и в 300%». А если цены будут всего на 10-20% ниже, чем в московских магазинах, покупателям выгоднее ездить в Европу. Кроме того, в Москве нет того количества одежды, чтобы продавать ее на больших площадях в сток-центрах, уверен эксперт.
Еще больше сомнений вызывает перспектива проекции формата на другие города. Проекты уже анонсированы в Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде. Но Юрий Тараненко массового появления аутлет-центров в регионах не ожидает: «В отличие от Америки и Европы разница доходов населения в Москве и Санкт-Петербурге и даже остальных миллионниках разительна. А данный формат предполагает не продажу дешевых товаров, но распродажу дорогих товаров со скидкой. Так что многим российским городам пока просто не нужны аутлеты».
О ставках и их количестве
Российские особенности аутлетов скорее всего будет проявляться и в ставках аренды. «В международной практике ставка аренды в аутлетах существенно ниже ставок в торговых центрах, что является дополнительным стимулом для ритейлеров. Однако на московском рынке — из-за недостатка будущего предложения торговых центров — внимание арендаторов к интересным и реально способным выйти на рынок проектам аутлетов достаточно высоко, что во многом нивелирует традиционную для Европы разницу в ставках аренды», — комментирует замначальника отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Юлия Горлова.
Базовая ставка во Vnukovo Outlet Village, по информации Дмитрия Кулькова, составит $500-600 за 1 кв. м в год. Юлия Горлова дополняет: «В российских аутлет-центрах в дополнение к фиксированной ставке аренды будет использоваться переменная в виде процента с оборота арендатора. Поэтому размер ставок определяется не только площадью и расположением магазина в аутлете, но и посещаемостью самого аутлет-центра и средним фактическим или ожидаемым оборотом ритейлера».
Арендные ставки в аутлет-центрах многие эксперты сравнивают со средневзвешенными ставками, зафиксированными сейчас в «Меге», — разрыв получается почти двукратным. Однако ведущий консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Юлия Качур советует не увлекаться этим сравнением: «Мега» — раскрученный торговый центр, в этом проекте ставки выше, чем во многих ТЦ в Москве. Если ориентироваться на западный опыт, то там разрыв ставок между аутлетом и обычным торговым центром не обязательно двукратный, все зависит от проекта. К слову, сейчас в Великобритании в аутлетах ставки в среднем ровно в 2 раза выше, чем заявленные ставки в аутлетах в Москве«.
Мегапретензии
При самых радужных перспективах самих аутлетов под удар, по мнению части экспертов, подпадают приближенные к аутлетам торговые центры. «За границей большинство аутлетов расположено на достаточно большом расстоянии от города, в некоторых случаях — и до 200 км, поэтому в массе своей они не оказывают никакого влияния на мегамоллы, — напоминает Юрий Тараненко. — В нашем же случае все три аутлета расположены на небольшом удалении от Москвы, в непосредственной близости находятся многие ТЦ, на которых открытие таких крупных проектов, безусловно, отразится».
Например, недалеко от Outlet Village Belaya Dacha располагается крупнейший мегамолл Москвы «Мега Белая Дача». Если в проекте действительно будет реализована главная идея аутлетов (наличие хороших брендов и цена как минимум в 2 раза ниже, чем в фирменных магазинах этих брендов), «Мега» потеряет многих своих клиентов, предупреждает Тараненко. Кроме того, в «Меге» представлены в том числе бренды премиум-класса. Если они откроют свои магазины в аутлет-центре, то рентабельность их магазинов в мегамоллах снизится. Поэтому теоретически может возникнуть ситуация, когда арендаторы в мегамоллах начнут добиваться пересмотра арендных ставок, а некоторые и вовсе уйдут, что может привести к снижению уровня арендных ставок в приближенных ТЦ, прогнозирует эксперт.
По мнению Алексея Могилы, арендаторы могут просто уйти из традиционных ТЦ, сосредоточив свои силы на маркетинге и рекламе аутлета, рассуждая примерно так: «У меня есть аутлет с хорошей проходимостью, более низкой ставкой и незначительной потерей в деньгах». Нармина Горина не столь категорична: «Соседство аутлета с мегамоллом на расстоянии 15 км и больше не вызовет существенного снижения оборотов в магазинах сети. Но если аутлет-магазин располагается в 5 км от магазина того же бренда, торгующего новой коллекцией, каннибализация неизбежна. Покупателю не составит труда посетить оба магазина».
Если в аутлет придет уникальный для Москвы крупный международный оператор с качественными товарами ранее не представленных в России брендов, он, конечно, сможет отвлечь часть аудитории от мегамоллов, отчасти соглашается с коллегами руководитель департамента по работе с клиентами Astera Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольга Збруева. Но для мегамоллов есть и хорошие новости: «Стремление российских покупателей совмещать шопинг с отдыхом и развлечениями, в том числе семейными, определяет большую популярность магазинов в торгово-развлекательных центрах».
Больше товаров и покупателей
Татьяна Ключинская, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International:
— Классические аутлеты представляют собой торговый городок со стилизованной архитектурой под открытым небом. В этом формате выполнены проекты Vnukovo Outlet Village и Outlet Village Belaya Dacha. Fashion House Moscow представляет собой крытый торговый центр наподобие классических молов.
Аутлет является торговым центром целевой покупки. Поэтому он должен быть достаточно крупным, чтобы предоставлять покупателям широкий выбор товаров. Обычно представлено 130-170 арендаторов. В Европе аутлеты возводятся рядом с основными магистралями между городами, расположенными на небольшом расстоянии друг от друга (40-80 км), что позволяет им расширить круг потенциальных покупателей.
Оксана Самборская
Ведущие девелоперы о застройке Подмосковья.
Пока власти рассуждают о малоэтажной застройке, которая обещает более комфортную жилую среду гражданам, большинство девелоперов и покупателей выбирает многоэтажные дома, которыми и застраивается ближайшее Подмосковье. Дискуссия о том, есть ли у городов области резервы для уплотнения, которая состоялась в редакции «Ведомости. Недвижимости» в конце ноября прошлого года, традиционно перетекла в спор о том, что выгоднее строить — панельные высотки или монолитные.
Сергей Жидаев, гендиректор Московского агентства недвижимости:
— В Балашихе (город, в котором строительная активность одна из самых высоких в области. — «Ведомости») большие проблемы с въездом и выездом, в создании которых мы, как и многие здесь сидящие девелоперы, активно поучаствовали. Заселили туда 2000 семей и еще сейчас заселим. Пробок, к сожалению, станет больше.
Многоэтажное жилье — это стандарт, человек знает, за что он отдает деньги. Малоэтажное жилье — это всегда размышления: а что я куплю на самом деле? Это надо сначала все построить, потом понять, как люди это будут эксплуатировать.
Григорий Куликов, председатель совета директоров «Миэля»:
— В Москве плотность населения — 10 млн на 100 000 кв. км. Это в разы выше, чем в других мегаполисах мира: Нью-Йорке, Париже, Лондоне. Здравый смысл говорит о том, что более рациональна среднеэтажная и малоэтажная застройка.
Есть стереотип, что малоэтажное жилье обязательно должно быть дороже. Но лендлорды получили участки [вокруг Москвы] по достаточно комфортным ценам. Можно все-таки делать удобную среду обитания. Надеюсь, Москва и ближайшее Подмосковье не Балашихами развиваться будет.
Иван Романов, управляющий директор ЛСР:
— Есть очевидный положительный эффект от ухода девелоперов в Подмосковье помимо удовлетворения спроса. Они приносят из Москвы стандарты обеспеченности социальной инфраструктурой, удобства жилья. Тем самым развивая и поднимая уровень комфорта в этих городах.
Речь не идет об уплотнении подмосковных городов — лишь об освоении свободных территорий, которые включены в городские границы, но не осваивались. Например, в Реутове застроено из 900 га городских территорий только 250 га, в Видном из 2800 га лишь 900 га освоено.
Мы совмещаем малоэтажное и многоэтажное жилье, например, в Нахабине строим и то и другое. Наша серия «Европа» позволяет делать и 3-этажные, и 25-этажные дома, для ДСК нет никакой разницы. Но чтобы предложить востребованное по ценам жилье, приходится выбирать многоэтажную застройку.
Главный аргумент в защиту монолитного домостроения — гибкие планировки, возможность максимально использовать земельный участок сложной конфигурации. Но главное преимущество панели, которое перевешивает эти достоинства, — возможность быстро строить дома из сборного железобетона.
Артем Эйрамджанц, вице-президент ГК ПИК:
— Сегодня все, что выходит на рынок в Москве и ближайшем Подмосковье, продается. Если идет активное строительство, никаких проблем с реализацией нет. Мы закладываем рост цен на уровне инфляции, но реально в Москве цены увеличиваются быстрее. В 2011 г. — на 13-16%.
Попробуйте построить 0,5 млн кв. м монолита в год в Москве. Где вы найдете таких подрядчиков? Панель — плохая или хорошая, но люди знают, какая она. Это заводское качество. Когда люди будут понимать, что такое качество в малоэтажном строительстве, ситуация изменится. В течение 3-4 лет она поменяется в пользу малоэтажного строительства, его доля со временем будет расти.
Алексей Уланов, заместитель гендиректора «Эталон-инвеста»:
— Рынок эластичен. Сказать, что не продается то, что было спроектировано до кризиса, нельзя, но темпы оставляют желать лучшего. Основные продажи идут в сегменте 1- и 2-комнатных квартир и студий до 30 кв. м.
Мы сделали сознательный выбор в пользу монолита. Если не иметь собственной производственной базы, при возведении панельных домов придется заплатить [подрядчикам] сразу от 30% стоимости комплекта.
Андрей Пучков, гендиректор Urban Group:
— Наша компания изначально верила в ближайшее Подмосковье и не делала никаких попыток строить в Москве. Мы выбирали участки в 15-километровой зоне и рассчитывали на разность потенциала цен между Москвой и областью.
Мы сделали ставку на среднеэтажное жилье плюс таунхаусы, которые дают плотность примерно 7500 кв. м на 1 га. В этом формате человек чувствует себя более комфортно. Предельная этажность для нас — девять этажей.
Даже в ближайшем Подмосковье достаточно места, чтобы не уплотнять города, а комплексно развивать территории. От этого города только выиграют. Мы приходим с канализацией и электричеством в такие места, где с этим всегда было плохо.
Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»:
— Прибыль девелопера с 20 этажей больше, чем с пяти, построенных на таком же участке земли. Хотя сейчас мы вошли в новый проект: 5-этажные домики, озеро, лес — та самая комфортная среда, о которой многие мечтают. Но, возможно, у нас нет опыта жизни в таких домах. Кроме того, многие малоэтажки, которые сейчас предлагаются на рынке, построили по 15 000 руб. за 1 кв. м, по-быстрому продали, через год дом начинает рассыпаться. Такие примеры на рынке есть, и это отпугивает покупателей.
Экономически успешный проект можно сделать и на 25-этажных домах, и на 5-этажных. Если земля продается по $20 000 за сотку, малоэтажку строить невыгодно. Но можно найти подходящие участки. Нам участок достался от первичного собственника.
Дмитрий Зотов, заместитель гендиректора по развитию «Мортон-инвеста»:
— Малоэтажные проекты, которые появились на рынке, реализуют первичные владельцы земли — для них себестоимость участков практически нулевая. Либо это проекты дальше 15-20 км от Москвы, где можно купить землю по $6000-8000 за сотку. Тогда малоэтажный проект становится рентабельным. На сегодняшний день в ближнем Подмосковье цена ликвидных участков — $15 000-30 000 за сотку. Никакой малоэтажный проект, кроме каких-то уникальных, не выдержит такой нагрузки. Государство не предлагает земель по каким-то льготны ценам, Фонд РЖС ведет себя на рынке так же, как обычный крупный владелец земли.
Юрий Дубовиков, заместитель гендиректора «Жилищного капитала»:
— На сегодняшний день стоимость земли или административного ресурса, который требуется для получения участков в области, фактически сравнялась с той, которая нужна была для получения участков в Москве 3-4 года назад. Мы выиграли аукцион Фонда РЖС, где первоначальная стоимость 35 га в Одинцовском районе в Дубках составляла 20 млн руб. Выиграли за 953 млн руб. Система получения участка оказалась достаточно накладной. Мы построили в поле автономную котельную, сами получали лимиты на газ, сами проводили водопровод, энергетические сети.
Участок предоставляется в аренду на 2,5 года. За этот период мы должны построить около 1 млн кв. м и все это успеть продать. Говорить о большой комфортности для застройщика в этой ситуации в области не приходится.
Есть потребность вытащить наибольшее количество квадратных метров, увеличить высотность. Малоэтажное и среднеэтажное строительство при таких взаимоотношениях с владельцами земельных участков не предполагается.
В будущем вся территория от нынешних границ Москвы до 20-километровой зоны будет прирастать многоэтажными домами. Земли становится все меньше, выжимать из нее надо все больше. Стоимость земли увеличивается. Коттеджной застройки на сегодняшний день столько, что этого количества хватит лет на пять при подобных темпах реализации. А вот квартирный вопрос стоит на повестке дня.
Леонид Максимов, председатель совета директоров ГК «Пионер»:
— Последний год был крайне удачен для всех и вытащил буксовавшие проекты. Власть подарила нам ограничения [для начала новых строительных проектов], поэтому теперь продается все и на любом этапе. Мы в этом году начали два проекта в Москве, очереди из покупателей были уже на этапе забора. В Тушине 30% комплекса купили, когда еще на площадку даже никто не вышел. В ближайшие 2-3 года ситуация с дефицитом жилья сохранится, и это позволит продавать с хорошей рентабельностью.
Малоэтажные проекты сильно рискованные. Мы сами довольно давно смотрим на этот сегмент, но так и не решились в него войти. Как мне кажется, он живет исключительно в период уверенного рынка и подъема. Мы считали разные модели. Площадь участка [должна начинаться] от 50 га, получается красиво, только денег надо положить несколько сотен миллионов долларов и планировать окончание проекта лет через 8-10.
Если бы правительство от каких-то посылов про доступное жилье перешло к четкой программе, что государство берет на себя социальную часть, а девелоперы обязуются в срок спроектировать и выдать объект на рынок, мы могли бы получить вокруг Москвы кольцо городов-сателлитов принципиально другого уровня жизни. Но в ближайшее время мы это вряд ли увидим. Мой прогноз: однозначно будет плотная панельная застройка в ближайшем Подмосковье.
Александр Хрусталев, гендиректор «НДВ-недвижимости»:
— Спрос на малоэтажное жилье, на которое нам рекомендует обратить внимание правительство, скорее отсутствует. За проект 2-3-этажного жилья на удалении 15-20 км от Москвы в поле я браться не буду, это невозможно реализовать. Если речь идет о среднеэтажном строительстве, это должен быть бизнес-класс. Мы впервые попробовали реализовать в «Вешках», как мне казалось, несколько странный продукт — 6-этажные дома. Первые два дома продали по цене от 96 000 руб. за 1 кв. м, когда еще фундаменты не появились. Но спрос был сформирован за счет жителей коттеджного поселка «Новые Вешки» (проект ГК Sawatzky), они приобрели 30-40% квартир.
В 2012 г. мы планируем выставить на продажу 0,5-1 млн кв. м жилья в столице. Спрос на недвижимость в Москве был и будет всегда. Уже в марте мы будем чувствовать достаточно большой дефицит, цены прибавят еще 15-20% и обгонят докризисный уровень.
Офисная недвижимость в Москве. Общий прогноз на 2012 г. опрошенных консультантов и девелоперов.
Конкуренция за арендатора, особенно за арендатора с ограниченным бюджетом, в этом году будет жесткая, вздыхают брокеры. Те, кто не может взять помещение класса А в центре без отделки по базовой ставке $1000 за 1 кв. м, все тщательнее перебирают имеющееся на рынке предложение кабинетов.
По подсчетам большой пятерки брокерских фирм и примыкающих к ней компаний, на 2012 г. заявлено до 1 млн кв. м новых офисных площадей. Согласно их же прогнозам на рынок реально выйдет от 400 000-450 000 кв. м (считают, например, аналитики СВRE) до 800 000 кв. м (полны оптимизма эксперты Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate). «Спрос на офисную недвижимость стабилен и уровень вакантных площадей в целом позволяет этот спрос удовлетворять», — дипломатично определяет ситуацию с пустующими кабинетами Алексей Рябичев из Astera.
Вакантными на рынке остается примерно 2 млн кв. м офисных площадей (у одних аналитиков меньше, у других — больше). И перспективы их заполнения туманными признают даже деликатно относящиеся к девелоперам брокеры.
Пусть в 2011 г. было заключено «рекордное количество сделок с кризисного 2008 года», но уровень вакантных площадей сократился незначительно, говорят аналитики Wellhome: «Спрос на офисные площади формируется в основном в результате поиска арендаторами лучших условий. Запросы и сделки, связанные с расширением, на рынке минимальны». Компания Colliers International переехала в начале года с 900 кв. м в «Аврора бизнес-парке» на 1500 кв. м в здании в Ботаническом переулке. «Новые помещения сняли по удовлетворяющей интересы обеих сторон (собственника и арендатора) ставке», — рассказала Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers International. Средние бюджеты, которые готовы платить нынешние арендаторы, по ее словам, — это базовая ставка в $600-700 за 1 кв. м в классе А. Для класса В, говорит Елена Ефремова, руководитель отдела корпоративных услуг CBRE, средняя ставка составляет $500 за 1 кв. м, данный класс привлекает арендаторов, которые озабочены минимизацией расходов.
Парадоксальной называет сложившуюся на рынке аренды ситуацию Денис Соколов, партнер Cushman & Wakefield: «Уже четыре года подряд доля свободных площадей держится на среднем уровне 13%». Эта ситуация, признает он, вызывает нервозность у девелоперов и инвесторов. «Молодой российский рынок приучил игроков к тому, что на каждое здание должен приходиться арендатор, желательно еще на стадии проекта, — говорит он. — Теперь все постепенно привыкают к новой реальности». Но плохого в ней ничего нет, успокаивает игроков аналитик. Он, как и другие эксперты, обещает совокупный спрос на офисы в 2012 г. на уровне примерно 1,1-1,2 млн кв. м. «Это значит, что любое здание, пустующее сегодня, имеет шансы на успех», — оптимистичен Соколов. Но с оговоркой, что девелоперам «придется более внимательно изучать предпочтения арендаторов».
На 1-е место выходит транспортная доступность офиса, отмечают Александр Сурменев из Jones Lang LaSalle и Юрий Тараненко из RRG. Если к конторе надо идти более 10 минут от метро, то помещение будет сдаваться в 2 раза дольше, говорит Сурменев. Дальше, по его словам, идут характеристики объекта: класс В не в центре города, без хороших инженерных сетей и систем кондиционирования менее востребован арендаторами.
Арендодатели «не праймовых» офисных зданий, рассказывает Ефремова, готовы брать на себя отделку или частично (в пределах $150-200 за 1 кв. м) ее финансировать. По информации Тараненко, некоторые бизнес-центры, предлагающие помещения с отделкой, закладывали ее стоимость в цену аренды, прибавляя от $350 до 500 за 1 кв. м. По данным компании Pridex, стандартная отделка «от девелопера» может удорожать стоимость годовой аренды на 20-30%. «Для арендатора это не слишком выгодно, особенно если офис снимается на пять лет и дольше», — говорит Сергей Кудрявцев, управляющий партнер Pridex. «В 2008-2011 г. большинство сделок аренды заключалось на помещения с отделкой», — отмечает Ефремова, прогнозируя, что в 2012 г. ситуация изменится, так как имеющееся предложение в основном shell & core.
«Современной компании нужен не офис, а готовое решение для ведения бизнеса, — считает Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i-Land. — А это сумма факторов: и хорошие площади, и нормальное место, и грамотная инфраструктура, и успешное окружение».
«Новое предложение в большей степени будет сконцентрировано в Западном и Северо-Западном округах, считающихся престижными для офисного девелопмента», — говорит Елена Просветова, аналитик GVA Sawyer. Основными арендаторами в 2012 г., как считает Побуковская, могут стать госструктуры (сектор нефтегаза будет расширяться) и страховые компании. Петр Исаев из Capital Group уверен, что «общее понимание, что в ближайшие 2-3 года принципиально новых объемов на рынке не появится», подстегнет арендаторов брать не только готовые, но и строящиеся кабинеты. Его компания в 2012 г. намерена вывести на рынок несколько объектов В-класса за пределами Садового кольца: два БЦ «Авиньон» в Северном Чертанове, «Эко» на Мироновской улице и др.
Наталья Самарина
Комментарии (0)